コラムColumn

住宅ローン完済後の抵当権抹消はお早めに

2022.01.08

先日こんなお問合せがありました。
「自宅を売却しようと思ったらSFCGの抵当権がついていました。他の事務所で断られてしまって。そちらで対応していただけますか?」と。

解決事例の「株式会社SFCG(旧商工ファンド)を債権者とする根抵当権を判決を取得して抹消しました!
をみてご連絡いただいたようでした。

抵当権を抹消しないと不動産は売却できない

まず「自宅を売却しようと思ったら抵当権がついていました」
このなにが問題だと思いますか?

それは、抵当権がついている不動産は買い手が見つからないというところが問題なのです。
(親族間とかだとできる場合もあります)

買い手がいないのだから売却することはできません。
では、なぜ抵当権がついていると買い手がみつからないのでしょうか?

買い手が見つからない理由

抵当権がついているということは、
その不動産は借金の担保に取られているということです。

担保にとられているということは、その借金が返せなかった場合、
その不動産を取り上げられてしまう可能性があるというこです。

ここまで聞いてどうでしょうか?
そんな不動産、買いたいですか?
買いたくないですよね。

「払い終わってるから問題ないよ。何でわざわざ費用払って抵当権を抹消しなきゃいけないの?」
と言われる方がたまにいらっしゃいますが、
そういうわけにはいかないのです。

いくら昔の抵当権で完済しているだろうと推測されても、
完済した書類が手元にあっても、
やはりそこに目に見えて抵当権がついている限り、
そのまま買いたいという人はいません。
そしてそんなリスクがある案件を仲介する不動産屋さんはいません。

なので、不動産を売却するときは、原則、売主側の責任と費用負担で
抵当権を抹消する必要があるのです。

抵当権を放置しておくことによるリスク

そんなことなら抵当権を消せばいいやん。
そうです、消せばいいんです。

ただ、相続と一緒で抵当権抹消も放置すると厄介な問題が生じることがあります。
なぜなら、会社も個人と同じようになくなったり、権利が承継されたりすることがあるからです。

会社も相続と同じようなことがおこることがある

個人の方だと、亡くなったことにより相続が発生します。
法人では似たような権利承継方法で「合併」という手続きがあります。
合併された会社はなくなり、権利義務は合併した会社に承継されるのです。
相続みたいですよね。

この場合、合併されて無くなった株式会社ABCは登記申請できないので、
権利を承継した株式会社XYZと一緒に抵当権を抹消をします。

では、個人の相続でも相続人がいないというように、
会社でも合併による承継は行わず、単純に会社を閉じるということがあります。
「清算結了」という手続きになります。

さて、この清算結了の場合、会社がなくなってしまうので一緒に抵当権を抹消する人いません。
これがすごく困るのです。
冒頭でご紹介したSFCGの抵当権もざっくり言うと、この状況でした。

こうなってしまうと(ローンを完済した時期によってとれる手段は様々ですが)
会社を復活させる、
裁判をして変わりに一緒に申請してくれる人(特別代理人)を選任してもらう、
元代表清算人を探すなど、
いずれにしてもかかる費用や時間は計り知れません。

なので、ローンを完済後の抵当権抹消はお早めになのです

完済してすぐであれば、会社がなくなってしまっていて裁判をしなければいけない等のリスクは回避できます。
なぜなら、会社は閉じる(清算結了する)と決めてからすぐに閉鎖できるわけではなく、
一定期間の債権債務の清算期間を経ないと閉じることができないからです。

SFCGの場合も会社を閉じる令和1年12月20日までに申出ていれば
通常通り書類を発行してもらって、抵当権抹消登記ができたのです。

まとめ

完済したとき、「抵当権を抹消してくださいね」という
簡易的な案内と抹消に必要な書類が送られてきて、
「あとはそちらでどうぞ」という金融機関もあります。

お金を借りて担保(抵当権)を設定するときは
もちろん金融機関としては絶対に担保をとらないといけないので
親切丁寧手取り足取り案内をされますが、
返し終わったローンの抵当権抹消は、
抵当権設定に比べるとはやり熱量は低いのかもしれません。

ローンを完済したら、ぜひ司法書士にご相談くださいね。

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