コラムColumn

**調査士部門が動くと、こんな世界が見える。**

—建物合併登記で初めて知った「土地の権利証」の正体—

ふくおか司法書士法人には、数年前に代表が土地家屋調査士の資格を取得したことをきっかけに「調査士部門」ができました。

それまで私は司法書士業務しか担当していなかったので、同じ事務所内で調査士と連携して案件を進めるようになったことは、とてもいい学びになっています。

そして先日。 その“学び”を超えて ｀びっくりした事件´ がありました。

⸻ ■ 元マンションの「建物合併登記」

今回の物件は、もともと区分建物、つまりマンションでした。

クライアントからの依頼で、

「区分建物を2つ合併して、1つの一般建物（普通建物）にしたい」

ということで、調査士部門が合併登記を担当しました。

調査士が手続きを進める中で登記簿を見ると、

• 2つの区分建物の登記簿が消えて

• 1棟の建物（一般建物）として登記されている

•土地の登記簿が職権で作成されている

という状態に変わっていました。

まさに、 区分建物 → 合併 → 普通土地建物 という変化が起きたわけです。

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■ 土地の“敷地権”が消えた

マンションの部屋を買うと、その敷地の持分も一緒に取得する——

これが「敷地権」です。 区分建物である限り、 建物の権利証（登記識別情報）が 土地の持分の権利も兼ねる というのが通常の仕組み。

ところが、今回のように区分建物が合併されて一般建物になると、 それに連動して 土地の敷地権が消滅 します。 この“連動”が、のちに大きな驚きにつながりました。

■ では、この土地建物で有効は権利証は…

建物と土地を一体として購入する買主へ、 「土地の権利証」 として何を渡したらいいのか？

ここで私は本気で戸惑いました。 普通ならこう考えます。

• 元マンションの時代に発行された建物の権利証 → これは土地の持分を表すので使える

これは理解できます。

一般的なケースです。

しかし今回のケースではここに“もうひとつ”事実がありました。

 ■ 驚いた結論

調査士部門が 区分建物を合併したとき に発行された、

「建物合併後の建物の権利証（登記識別情報）」

調べたところ、これがそのまま

—— 土地の権利証も兼ねる

という結果になるそうです。

これには本当に驚きました。

区分建物の時代の権利証が土地を兼ねるのは知っていましたが、 合併後に発行された “新しい建物の権利証” までもが土地の権利を証明する というのは、初めての経験でした。

極めつけに土地の登記簿にはいつも権利証番号を確認する受付年月日、事件番号の表記がなく、空欄。。

もしこれが自分の決済に突然出てきていたら、

「ん？土地の権利証はどれ…？」

と固まっていたと思います。

■ 最後に

調査士部門とタッグを組むようになって、 こうした“登記簿の裏側で起きる変化”をリアルタイムで知ることができるのは本当に勉強になります。

建物の合併が土地の権利証にどう影響するのか

今回の件は、司法書士だけでは気づけなかったであろう大きな学びでした。

そして何より、 登記の世界は知れば知るほど面白い。

そんなことを改めて感じた案件でした。