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長年夢見たマイホーム。
頑張って貯金して、色んな展示場に足を運んで、内装までこだわって、
と、考え出したらきりがないほどマイホーム計画では「やること」「やりたいこと」で溢れています。
そんなマイホーム計画の中に「登記手続き」は含まれていますか？？
何だか急に無機質な響きで現実に引き戻される感じがしますが、
マイホームを建てたときに登記手続きは必ずしなければいけないことです。

今日は戸建を建てたときに必要な登記についてご紹介します。
ぼんやりとでもマイホームを夢見ているかたは是非このコラムで
「登記手続きって必要なんだねー」と何となく頭の片隅に覚えておいてもらえたらうれしいです。

マイホームを建てたときにやるべき登記

まず、日本の不動産登記事情についてですが、
日本は１つの不動産につき１つの登記が存在します。
１つの不動産とは、例えば土地の上に戸建が経っていた場合、
土地の登記１つ、建物の登記１つといったように、土地と建物でそれぞれ登記が存在します。
さらに土地の場合は同じ敷地内でも登記が２つに分かれていたりすることもあるので、
２つの土地の登記と１つの建物の登記がある。ということも十分にあり得ます。

それでは新築で戸建を建てた場合はどうでしょうか。
新築で戸建を建てるということは、物理的に０が１になるわけです。
これと同様に、建物の登記も新たに１つ作らなければならないのです。

では具体的にどんな登記が必要なのでしょうか。

①表題登記

まず、０を１にする登記が必要です。
これは「表題登記」と言って、じつは司法書士のお仕事ではありません。
これは土地家屋調査士という専門家のお仕事で、
その建物がどこにあって、どんな構造で、どんな広さで、いつ新築されたのか
などを登記します。

この表題登記が登記の土台のようなもで、
この登記をしてから、誰のもので～とか、抵当権がついてて～
などの登記をしていくことになります。

次に必要なのが「誰のもので～」という権利の登記になります。

②所有権保存登記

表題登記された建物が一体誰のものなのか？
を一番最初に登記することを「所有権保存登記」と言います。
この所有権保存登記は司法書士のお仕事です。

所有権保存登記は権利部（甲区）と言われて、
その名のとおり誰が権利を持っているのかを登記します。
権利を持っている人のことを「所有者」として住所と名前、
夫婦など複数人で所有している場合は持分も登記されます。

必要書類や登録免許税など

所有権保存登記に必要な書類は「住民票」です。
そして登録免許税はその建物の価額×4/1000又は1.5/1000又は1/1000です。
この税率は何によって違うのか？というと、
軽減措置が使えるかどうかです。
自分が住むための家で、床面積（登記面積）が５０㎡以上であることを要件に、
登録免許税の税率が4/1000⇒1.5/1000に軽減されます。
さらに、長期優良住宅など1.5/1000⇒1/1000まで軽減されます。

③抵当権設定登記

住宅ローンを組む場合は抵当権設定登記も必要です。
これは権利部（乙区）と言われて、
その不動産についている抵当権などの権利が登記されます。
この抵当権設定登記も司法書士のお仕事です。

必要書類や登録免許税など

抵当権設定登記に必要な書類は「３か月以内に発行した印鑑証明書」と
抵当権を設定する不動産の「登記識別情報」やです。
登録免許税は借入額×4/1000又は1/1000です。
これも所有権保存登記と同様の要件を満たせば
税率が4/1000⇒1/1000に軽減されます。

④土地の所有権移転登記

ここまで建物の話ばかりしてきましたが、
実は建物の表題登記や保存登記の前に、この土地の所有権移転登記をします。
まずはその建物を建てる敷地（土地）前に
土地を買って、所有権移登記をしてから建物建てようねってことです。
（あとから全部一緒にしてしまう方法もありますがここでは割愛します）
そして土地の所有権移転と建物の所有権保存のタイミングによっては名変登記も必要です。

必要書類や登録免許税など

所有権移転登記では元々の土地の所有者の協力が必要です。
登記識別情報（権利証）や印鑑証明書が必要になりますし、購入者の住民票なども必要です。
登録免許税は土地の評価額×15/1000です。これは建物ではないので軽減措置はありません。

不動産登記はふくおか司法書士法人まで

「建物を建てたから登記しよう」一言で言っても、
やるべき登記は意外と沢山あります。

ふくおか司法書士法人では令和６年３月１日より代表司法書士の福島卓が土地家屋調査士の登録を完了。

表題登記も対応できますので、全ての登記をスムーズに行うことができます。
無機質な手続きはプロに任せて、夢のマイホームに全力投球したい方、
ふくおか司法書士法人へお問合せください。