コラムColumn

どの業界にもあると思うのですが、司法書士界にも司法書士用語と言ったらいいのか、
司法書士業界に携わってないと言葉の意味わからないよねー。みたいな用語があります。
その１つが「名変（めいへん）」です。
名変って何だと思いますか？因みにこれは不動産登記で使われる用語です。
「ははーっ、不動産登記で名変って言ったら、名義変更のことでしょ。相続とか売買で不動産の名義人を変更することだね。」
と思われますよね。
話の流れからお分かりいただけるかと思いますが、
名変は名義変更の略ではありません。

答えは「所有権登記名義人住所（氏名）変更登記」の略で、
引っ越しや結婚などで住所や氏名が変更されたときに行われる登記のことです。
え？そことそことって名変かよ笑。何だそれ。
って感じですよね。

とは言っても司法書士業界の人間は皆口をそろえて「名変、めーへん」と言ってます。
今日はそんなめーへん登記についてです。

義務化される名変

少し前のコラムでご紹介しましたが、名変登記は近い将来義務化されます。

今のところ令和８年４月までにというスケジュールになってますね。

名変とは「住所や氏名の変更登記」のことで、
不動産の所有者などが引っ越しをして住所が変わった場合に、
登記簿の住所もきちんと変更しましょうね。ということです。

例えば
登記総合ビルという建物があったとします。
この所有者は福岡太郎です。
福岡太郎の現住所は福岡市中央区赤坂一丁目１５番３９－１０１号です。

すると、登記総合ビルの登記簿の所有者欄はこんな感じで表記されます。

原因　令和４年１月４日売買
所有者
福岡市中央区赤坂一丁目１５番３９－１０１号
福岡太郎

その後、福岡太郎が福岡市中央区赤坂一丁目１５番３９－２０１号に引っ越しをしました。
すると、登記簿の住所と福岡太郎の現在の住所が相違してる状態になりますよね。

これでは所有者を把握できないからよくないよね。
引っ越しをしたらちゃんと名変しようね。
という話になってきます。

これまでは「名変しようねー」くらいだったのが、
今後は「名変せないかんよ！！」になります。

そんな名変ですが義務化前の現在においては、
ときに不要だったりします。
必要な名変と不要な名変って一体どういうことでしょうか？

必要な名変

名変の義務化についてご紹介しましたが、
義務化されなくたってある登記をする前提として名変登記が必要です。
ある登記とは例えば売買による所有権移転登記です。
先程の例の続きでみていきます。

福岡太郎は登記総合ビルを売却することになりました。
登記簿上の福岡太郎の住所は
福岡市中央区赤坂一丁目１５番３９－１０１号
一方、現在の福岡太郎の住所は
福岡市中央区赤坂一丁目１５番３９－２０１号

いざ売却となったときの登記申請に添付する福岡太郎の印鑑証明書の住所は
福岡市中央区赤坂一丁目１５番３９－２０１号です。
そこで、法務局側としては１つの疑念が。
「１０１号の福岡太郎と２０１号の福岡太郎って同一人物なの？」
え、同じに決まっとるやんって思われるかもしれませんが、
この書類だけ見た法務局側は同一人物かどうか判断できないですよね。
福岡太郎さんに会ってるわけじゃないですし。

なので、福岡太郎が１０１号から２０１号に引っ越したことが分かる住民票や戸籍の附票などを添付して
まずは名変登記をするのです。
すると、登記簿上の福岡太郎の住所が２０１号となり、
売買による所有権移転登記申請時に添付する印鑑証明書の住所とも一致するよね
ってことで無事登記完了という流れになります

売買による所有権移登記を例にしましたが、
登記簿上の住所と現在の住所が相違している場合、
原則、前提として名変が必須です。
しかし原則には例外がつきもので、名変を省略できる場合があります。

不要な名変

名変を省略して所有権移転できたり抵当権抹消ができたりする場合があります。
例えばこんな場合。
・相続登記をしようと思ったら被相続人の登記簿上の住所と亡くなったときの住所が違った場合
・抵当権抹消しようと思ったら抵当権者の登記簿上の住所と現在の住所が違った場合
※所有権登記名義人の住所が違う場合は名変が必要です。

こんな場合は、名変せずにそのまま相続による所有権移転や抵当権抹消登記ができます。
名変は不要ですが、１０１号の福岡太郎さんと２０１号の福岡太郎さんが同一人物であることを証明する書類の添付は必要です。
住民票や戸籍の附票などの書類はそろえる必要があるというこですね。

ここまで必要な名変と不要な名変をみてきましたが、
この２つの共通点は「住所のつながりが分かる住民票や戸籍の附票などの提出が必要」ということです。
割と最近住所変更してるとかだったら住民票や戸籍の附票を役所で取得することができますが
古すぎて役所の保存期間を過ぎてしまっている場合などがあります。
登記簿上の住所と現在の住所がつながらないと言ったりするのですが、
住所がつながらない場合はどういった対応になるのでしょうか。

つながらない名変

住所がつながらない場合には、他の書類で本人であることはほぼほぼ間違いないという証明していく必要があります。
他の書類とは何が必要なのか？というと、これは法務局や登記官の見解によって若干違いはありますが、
こんなものを代わりに提出したりします。
・不在籍不在住署名
・廃棄証明書
・名寄帳
・権利証　など、、

名変は見落としてしまったり、必要書類が集まらなかったりすると
その後の売買に影響してしまうので、慎重に確認する必要があります。
不動産の登記のことは専門家であるふくおか司法書士法人までお問合せください。