コラムColumn

抵当権者と所有者が同じ人になった場合どうする?

2022.10.06

お金を借りたいなって思ったときに、
無担保で貸してもらえるなんて夢のような話はそうそうありません。

では、担保として何を差し出すのか?
というと、一番にぱっと思いつくのが「不動産」です。
担保は一般的に使い勝手がよいとされている「抵当権」や場合によっては「根抵当権」をつけることが多いです。

今日は、この抵当権をつけてる人とつけられてる人が同じになった場合どうする?です。
え?ちょっと何言ってるか分からい、、ですよね。
まずは、抵当権って何だろう?というところから。

抵当権ってこんなやつ

抵当権を図で表すとこんな感じです。

これは、Xが所有している土地にAが抵当権をつけてる場合です。
よくあるストーリーとしては、
①XはAからお金を借りたい
②AはXにお金を貸す代わりに担保としてXが所有している土地に抵当権をつける
③Xがお金を返せなくなったらAはXの土地を競売にかけて回収する

謄本はこんな感じになります。

(甲区)の所有権に関する欄に「X」が、
(乙区)の所有権以外の権利に関する欄に「A」の名前が載っています。
これは、抵当権をつけてる人「A」とつけられてる人「X」は別人ということになるので、
お金を返すなどの事情が発生しない限り、このまま抵当権が設定されている状態で問題ありません。
では、抵当権をつけてる人とつけられてる人が同じになるというはどういうことでしょうか。

様々な理由で所有権が移転される場合がある

先程の話には続きがありました。
③XはAから借りたお金がどうしても返済できず、お金の代わりに不動産を差し出すことにしました
④土地の所有者はXからAに移転します

図で表すとこんなかんじでしょうか。

抵当権をつけてる人とつけられてる人がどちらもAになりましたね。同じ人になったのです。
因みに、このお金の代わりに物を差し出すことを「代物弁済」と言います。
代物弁済じゃなくても、普通にXからAに不動産を売買した場合も、同じ結果となります。
因みに、債権者と債務者のように対立する2つの地位が同一人に帰属することを「混同」と言ったりします。
今回の場合も、司法書士事務所内での会話では
「混同してるよねー」なんて言ったりします。

謄本をみてみると、こんな感じになります。

ここで、冒頭で説明した抵当権ってこんなやつを思い出してください。
AはXがお金を返せなくなった場合に「Xの土地」を競売にかけて債権を回収するんですよね。
え?もうXの土地じゃないんですけど、この抵当権って意味あるの?
という話になるのです。
2番抵当権がいるなどの例外を除いて、
自分の土地に自分の抵当権つけてるのって意味ないですよね。
意味ないなら消しましょうというのがこのコラムの結論です。

混同による抵当権抹消登記

今回のように所有者と抵当権者が同一人物になった場合には、
「混同」による抵当権抹消登記をします。
(「代物弁済」で抹消することもありますが「混同」で話を進めます)

混同による抵当権抹消は、
権利者も義務者も「A」になるので、
Aだけで登記申請をします。

必要書類

Aが抵当権を設定したときに発行された権利証又は登記識別情報通知
※紛失している場合は、事前通知制度の利用や本人確認情報の作成が必要です。

登録免許税

不動産1個につき1000円
これは、普通の抵当権抹消と同じです。

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