コラムColumn

家を買うときに決めること。
それは、
・誰がお金をだして
・誰がお金を借りて
・誰の名義で登記するのか
ということです。

私もそうだったのですが、
夫婦共働き世帯の増加に伴い、
夫婦でお金を出し合って家を購入するというケースが増えています。

この「夫婦がお金を出し合って家を購入したとき」に注意したいことと
万が一間違えてしまった場合の所有権更正登記についてのお話です。

家を購入したときの不動産登記

家を買うと、所有権保存登記や所有権移転登記によって
その不動産を自分の名義にします。

全部自分でお金を出した場合や
住宅ローンを全部自分名義で組んだ場合は
問題ありません。
自分名義の登記をすればいいのです。

では、夫婦でお金を出し合って家を購入した場合や、
住宅ローンを夫婦二人で組んだ場合はどうなるのでしょうか？

夫婦で購入した場合の不動産登記

例えば、

不動産価格：4000万円
夫婦がお金をだしあってこの不動産を購入したとします。
太郎：自己資金3000万円
花子：自己資金1000万円

すると、お金を出した割合に応じた持分を取得することになります。
４分の３　太郎
４分の１　花子

ではこんな場合はどうでしょうか
太郎：3500万円（自己資金500万円+住宅ローン3000万円）
花子：500万円（自己資金なし+住宅ローン500万円）

この場合、住宅ローンを組んだ分も含めて持分を計算します。
なのでこの家の権利はこんなふうに登記されます。
８分の７　太郎
８分の１　花子

こんな感じできちんと持分を計算して登記しておけば特に問題はありません。
しかし、きちんと計算しておらず、誤った持分で登記してしまった、、
ということがまれにあるのです。

持分を誤って登記してしまった場合のリスク

実際に払ったお金やローンを組んだ金額と、
登記した持分に差額が生まれた場合、
その差額分を「贈与」と扱われて贈与税がかかってきます。

例えば先の例だと
不動産価格：4000万円
太郎：3000万円
花子：1000万円

で家を購入しました。
出費どおりの持分だとこうなります。
４分の３　太郎
４分の１　花子

しかし、太郎と花子は「半分こにしよう」と話し合い
以下のように登記をしてしまいました。
２分の１　太郎
２分の１　花子

これを金額に換算するとこのようになります。
太郎：2000万円
花子：2000万円

あら？実際に出している金額と違いますよね。

この1000万円増えたり減ったりしている差額に関して、
「太郎から花子に贈与したんだよね？その分の贈与税払ってよ」
となるのです。怖いですね。

当然、太郎は花子に贈与したつもりなどなく、
ただただ何も知らずに持分を決めて登記してしまっただけなのです。

ちなみに、贈与税は相続税など他の税金に比べて、
恐ろしく税率が高いので
少額の贈与でも想像を絶する税金がかかってしまった、、
ということになりかねません。

さて、この贈与税、払いますか？

持分の更正登記をする

贈与税いやだというのもそうなんですが、
そもそも、不動産登記は、
真実の権利関係を登記する必要があります。

なので今回の場合は、
きちんとお金を出した割合の持分に直すことが必要なのです。
これを「更正登記」と言います。

先の例でいくと、
２分の１　太郎
２分の１　花子
この登記を
４分の３　太郎
４分の１　花子
このように更正します。

更正登記で必要な書類

更正登記をする場合にもは、
持分が減ってしまう人が損をしてしまうので、
その人の権利証（登記識別情報）や
印鑑証明書の提出が必要です。

・持分が減る人の登記識別情報
・持分が減る人の印鑑証明書（３か月以内）

まとめ

確定申告の時期も近づいてきて、
税金のことが気になる季節になりました。
あら？うちは大丈夫かな？と心配になる方もいらっしゃると思います。

所有権更正登記申請は専門的な知識を要します。
失敗しないためにも、登記の専門家である司法書士に依頼することをお勧めします。

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