解決事例Case

「海外在住ですが、登記手続きは対応できますか？」

　この一言で始まった弊所公式ｌｉｎｅからのお問合せでした。

最近、外国人の方や海外在住の方からのお問い合わせが増えています。

　「もちろん！対応可能です！」

と自信たっぷりに返答させて頂きました。

なぜなら弊所には、「英語、中国語、マレー語」対応可能なスタッフが在籍しているからです！

　海外居住者登記の関門は住所変更登記です。

海外に居住している方の手続きで一番苦労するのが住所変更手続きです。

他のコラムでもたびたびお伝えしているように、司法書士にとって一番大切なのは、所有権移転を行う前に必要となる「前提登記」です。

登記簿上の住所や氏名と現在の住所や氏名が違う場合、前提として変更登記をする必要があります。

なぜならば、登記手続きにおいて、申請者が「本人である」ということが最も重要だからです。

例えば所有権移転登記では、登記申請委任状に実印を押して、その捺印が実印であることを「印鑑証明書」を付けて証明するので、その印鑑証明書の住所や氏名が、登記簿上の住所や氏名と異なっていると、「本人である照合が取れません」となり、申請が却下されてしまうのです。申請却下は司法書士にとってこの世で最大の恐怖です。

日本国籍の方であれば、住民票や戸籍の附票を取ればその繋がりを確認することが出来ます。

しかし、海外では、そもそも住所を証明する書類がないので、その繋がりを証明することができないのです。

その場合、公証人の前でご自身で住所の移動を宣誓して頂きます。

現在の住所の証明については、銀行の取引明細書や、公共料金の請求書（電気、水道、ガスなど）を公証役場に持参し、確認を受けます。

また、令和６年４月１日からの不動産登記法令の改正により住所証明情報として宣誓供述書のほか、パスポート（旅券）のコピー、会社謄本等のコピーが必要となりました。

コピーといっても、印刷して終わり、ではなく宣誓供述書に合綴するか、原本と相違ない旨の記載および署名捺印が必要です。

　海外に居住する外国籍の方と日本国籍の方の財産分与による不動産名義変更が無事完了しました。

今回は、海外に居住する日本国籍の方と外国籍の方の離婚による「財産分与」のお手続きでした。

お二人が共同名義で所有している不動産の名義変更でした。

財産分与による不動産の名義変更は基本的に共同で申請しますが、調停、審判、訴訟など裁判上の離婚の場合、財産分与を受ける方が単独で登記申請できます。

今回は、海外の裁判所で審判を得てらっしゃましたが、相手方の協力が得られましたので、共同で申請しました。

登記義務者（登記上不利益を受ける者）が必要な書類：今回は外国籍の方でした

・登記原因証明情報

・委任状（署名証明書付）

・登記識別情報

・課税価格がわかる書類

日本に住民票がある方であれば委任状に実印を押して印鑑証明書を提出すれば済みますが、印鑑証明書の制度がない国では、委任状を現地公証人の方の前で署名して、その署名が本人であることに相違ない、という証明をしてもらう必要があります。その書類を「署名証明書」といいます。

これからの手続き内容は全て英語でメールで説明しました。

多くの方にとって、公証役場に行き、宣誓供述書や署名証明を作成するのはなどの作成は初めてなので、わかりやすいように「例」を付けてご説明しました。

外国語で作成された書面を添付する場合、日本語の訳文を添付する必要があります。

登記権利者：登記上利益を受ける者（今回は海外に居住する日本国籍の方でした）

・在留証明書（外国にある日本国大使館・領事館における証明）（住所証明書として添付）

・委任状

国内連絡先について　

・今回は海外に居住する方なので、国内連絡先事項を申請情報として提供しました。

今回は、弊所をご指定頂きましたので、弊所を連絡先、と指定しました。

国内連絡先について、より詳しい情報は法務省のホームページまでご参照ください。

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00589.html

（令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について）

まとめ

近頃、国際化の進展は勿論、円安の影響もあるでしょうが、外国人が日本の不動産を購入されるケースが増加しています。弊所でも目に見えて外国人が関わる登記の依頼が増加しました。

また、本年４月１日より不動産登記に関する法令改正と法務省通達によって、外国人や外国法人が不動産の所有者となる場合の手続きのルールが変更になり、司法書士一人一人に求められる知識にもアップグレードが必要です。

ふくおか司法書士法人では、英語、中国語、マレー語、日本語に対応できるスタッフが所属しており、外国人が関わる登記を多数お受けおしておりますので、安心してご依頼頂けます。